Immobilienkauf in München – Was Sie vor dem Notartermin wissen sollten

Die ersten Schritte zum Eigenheim in der bayerischen Landeshauptstadt

München zählt zu den begehrtesten Immobilienmärkten Deutschlands. Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern übersteigt das Angebot deutlich, weshalb eine gründliche Vorbereitung entscheidend ist.

Bei einem Immobilienkauf in München ist so einiges zu beachten.
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Bevor Sie sich auf die Suche nach der Traumimmobilie begeben, sollten Sie Ihre finanzielle Situation realistisch einschätzen. Banken und Sparkassen bieten Beratungsgespräche an, in denen Sie Ihre Kreditwürdigkeit und den möglichen Finanzierungsrahmen klären können. Neben dem Kaufpreis fallen zusätzliche Kosten für Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und notarielle Beurkundung an.

Eine solide Finanzplanung berücksichtigt auch Rücklagen für Renovierungen oder unvorhergesehene Ausgaben. Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten, die beim Immobilienerwerb entstehen. In München fallen die Nebenkosten häufig spürbar ins Gewicht und sollten in der Finanzplanung realistisch berücksichtigt werden. Eine frühzeitige Finanzierungszusage schafft Handlungsspielraum, wenn sich eine passende Gelegenheit ergibt. Auch die Prüfung von Fördermöglichkeiten oder tilgungsfreien Anlaufphasen kann sinnvoll sein, um die Liquidität in der Anfangszeit zu sichern.

Die Bedeutung der notariellen Beurkundung beim Immobilienerwerb

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Grundstücksgeschäfte notariell beurkundet werden müssen. Diese Regelung dient dem Schutz aller Beteiligten und gewährleistet Rechtssicherheit bei einem der wichtigsten Geschäfte im Leben.

Ein erfahrener und qualifizierter Notar in München prüft die Vertragsinhalte sorgfältig und achtet darauf, dass beide Parteien ihre Rechte und Pflichten verstehen. Die neutrale Position des Notars garantiert eine ausgewogene Vertragsgestaltung. Er klärt über rechtliche Konsequenzen auf und beantwortet Fragen zu Gewährleistungsausschlüssen oder Zahlungsmodalitäten. Oft erhalten die Parteien vorab einen Vertragsentwurf, der Gelegenheit zur inhaltlichen Prüfung und Abstimmung bietet. Zudem überprüft das Notariat Identität und Vertretungsbefugnisse und beachtet die Vorgaben zur Prävention von Geldwäsche.

Die Beurkundung erfolgt in einem persönlichen Termin, bei dem der gesamte Kaufvertrag vorgelesen wird. Änderungswünsche können noch während des Termins besprochen und eingearbeitet werden. Nach der Unterschrift aller Beteiligten kümmert sich das Notariat um die weiteren Schritte wie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Überwachung der Kaufpreiszahlung.

Wichtige Unterlagen und Dokumente für den Notartermin

Eine gute Vorbereitung auf den Beurkundungstermin spart Zeit und vermeidet Verzögerungen. Käufer und Verkäufer sollten alle erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen und dem Notariat zur Verfügung stellen.

Zu den wichtigsten Dokumenten gehören aktuelle Grundbuchauszüge, Flurkarten und Baulastenverzeichnisse. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen relevant. Der Energieausweis muss spätestens bei der Beurkundung vorliegen.

Personalausweise oder Reisepässe aller Beteiligten sind zur Identifikation erforderlich. Verheiratete Personen benötigen möglicherweise die Zustimmung des Ehepartners, insbesondere wenn die Immobilie als Familienwohnung genutzt werden soll. Bei Vertretung durch Bevollmächtigte muss eine notariell beglaubigte Vollmacht vorgelegt werden. Finanzierungsbestätigungen der Bank gehören ebenfalls zu den wichtigen Unterlagen, die der Notar für die Vertragsgestaltung benötigt. Bei Neubauprojekten aus Bauträgerhand sind zudem Unterlagen zum Bau- und Ausstattungsstand sowie zu vertraglichen Sicherheiten von Bedeutung. Für die Finanzierung stellt die Bank häufig Entwürfe zur Grundschuldbestellung bereit, die mit dem Kaufvertrag abgestimmt werden.

Von der Beurkundung bis zur Schlüsselübergabe

Nach der notariellen Beurkundung beginnt die Abwicklungsphase des Immobilienkaufs. Der Notar veranlasst zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert dem Käufer seine Position und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig veräußert.

Parallel dazu fordert das Notariat die für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen an. Dazu gehören Unbedenklichkeitsbescheinigungen vom Finanzamt und Löschungsbewilligungen für eingetragene Grundschulden. Der Käufer erhält vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung, sobald alle Voraussetzungen für die sichere Zahlung des Kaufpreises erfüllt sind.

Nach Eingang der Kaufpreiszahlung beim Verkäufer erfolgt die wirtschaftliche Übergabe der Immobilie. Zeitgleich beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bis zur endgültigen Eintragung kann einige Zeit vergehen. Zur Übergabe empfiehlt sich ein Protokoll, das Zählerstände, Schlüsselanzahl und bekannte Mängel dokumentiert. So lassen sich spätere Missverständnisse vermeiden. Mit Erhalt des aktualisierten Grundbuchauszugs ist der Immobilienerwerb rechtlich abgeschlossen.

Besonderheiten beim Immobilienkauf in München

Der Münchner Immobilienmarkt unterscheidet sich in einigen Punkten von anderen deutschen Städten. Die hohe Nachfrage führt zu schnellen Entscheidungsprozessen, bei denen Interessenten oft unter Zeitdruck stehen.

Vorkaufsrechte der Landeshauptstadt München spielen in bestimmten Stadtgebieten eine wichtige Rolle. Diese dienen dem Erhalt bezahlbaren Wohnraums und können den Kaufprozess verzögern. Der Notar prüft, ob für das gewünschte Objekt ein Vorkaufsrecht besteht und holt gegebenenfalls die erforderlichen Verzichtserklärungen ein.

Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen besonderen Auflagen, die beim Kauf berücksichtigt werden müssen. Sanierungsmaßnahmen bedürfen der Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde. Auch Milieuschutzgebiete können Einschränkungen bei der späteren Nutzung oder Modernisierung mit sich bringen. In Erhaltungssatzungsgebieten können Umbaumaßnahmen und Umwandlungen zusätzlichen Genehmigungen unterliegen, was die Planung beeinflusst. Auch beim Erwerb eines Erbbaurechts gelten besondere Bedingungen, die im Vertrag präzise geregelt sein sollten. Eine umfassende rechtliche Beratung durch einen spezialisierten Notar hilft, böse Überraschungen zu vermeiden.