Legionellen in Ferienwohnungen: Warum Wasserhygiene nach Leerstand so wichtig ist

Bayern lebt vom Tourismus, und viele Gäste übernachten in privat vermieteten Ferienwohnungen, Ferienhäusern und kleinen Pensionen. Was Sie als Eigentümer dabei oft unterschätzen: Steht Ihre Unterkunft in der Nebensaison oder zwischen zwei Buchungen länger leer, wird das Trinkwassersystem zum Ruhepol für Bakterien. Besonders Legionellen vermehren sich in stehendem, lauwarmem Wasser rasant. Wenn Sie eine Ferienunterkunft betreiben, sollten Sie die Wasserqualität deshalb ebenso ernst nehmen wie Sauberkeit und Ausstattung. Eine fachkundige Legionellenprüfung durch ein akkreditiertes Labor schafft hier Klarheit und Rechtssicherheit.

Nach laengerem Leerstand einer Ferienwohnung in Bayern ist die Wasserhygiene besonders wichtig, um Legionellen vorzubeugen.
(© Stefano Termanini – Shutterstock.com)

Was Legionellen sind und warum sie gefährlich werden

Legionellen sind natürlich vorkommende Bakterien, die in geringer Zahl in fast jedem Leitungswasser stecken. Kritisch wird es, wenn sie sich stark vermehren. Werden feine Wassertröpfchen eingeatmet, etwa beim Duschen, können sie die Legionärskrankheit auslösen, eine schwere Form der Lungenentzündung. Daneben gibt es das grippeähnliche Pontiac-Fieber. Besonders gefährdet sind ältere Menschen, Kleinkinder und Personen mit geschwächtem Immunsystem, also genau jene Gäste, die in einer Ferienwohnung ohne Vorwarnung duschen.

Die Vermehrung hängt stark von der Wassertemperatur ab: In lauwarmem Wasser finden Legionellen besonders günstige Bedingungen. Genau ein solcher Temperaturbereich entsteht, wenn Warmwasser in ungenutzten Leitungen langsam abkühlt.

Warum Ferienunterkünfte ein besonderes Risiko tragen

Der Betrieb einer Ferienwohnung bringt einen Rhythmus mit sich, der Legionellen entgegenkommt. Zwischen Gästen fließt tagelang kein Wasser, in der Nebensaison stehen Objekte oft wochenlang still. Das begünstigt Bakterienwachstum an mehreren Stellen:

Stagnierendes Wasser in selten genutzten Bädern und Gäste-WCs
Warmwasserspeicher, die aus Sparsamkeit zu niedrig eingestellt sind
Lange Leitungswege in älteren Ferienhäusern
Außenduschen, Gartenanschlüsse oder Whirlpools, die nur saisonal laufen

Wenn Sie nach einer längeren Leerstandsphase die erste Buchung empfangen, sollten Sie die Leitungen daher gründlich spülen und bei zentralen Warmwasseranlagen die Wasserqualität fachlich prüfen lassen. So schützen Sie nicht nur Ihre Gäste, sondern auch Ihren eigenen Ruf als Gastgeber.

Gesetzliche Pflicht nach Trinkwasserverordnung: Was Vermieter wissen müssen

Viele private Vermieter gehen davon aus, dass eine Wasseruntersuchung nur große Wohnanlagen betrifft. Doch die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) kann auch für vermietete Ferienwohnungen und Pensionen gelten, sobald bestimmte technische Voraussetzungen erfüllt sind. Entscheidend ist, ob eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung vorliegt und ob das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, was bei der Vermietung von Unterkünften regelmäßig der Fall ist.

Eine Untersuchungspflicht auf Legionellen entsteht typischerweise dann, wenn folgende Punkte zusammenkommen:

Es besteht eine zentrale Trinkwassererwärmung mit einem Speicher von mehr als 400 Litern Inhalt oder mehr als 3 Litern Rohrleitungsvolumen zwischen Warmwasserbereiter und der letzten Entnahmestelle.
Das Trinkwasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben, etwa durch die Vermietung an wechselnde Gäste.
Es sind Entnahmestellen vorhanden, an denen Wasser vernebelt werden kann, zum Beispiel Duschen.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der regelmäßigen Untersuchungspflicht ausgenommen.

Auch die Prüffristen richten sich nach der Art der Nutzung. Für vermietete oder verpachtete Objekte, welche die technischen Voraussetzungen erfüllen, ist die Legionellenuntersuchung nach der Trinkwasserverordnung mindestens alle drei Jahre durchzuführen. Wird Trinkwasser im Sinne einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben, hat die Untersuchung jährlich zu erfolgen. Ergibt die Analyse eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts, greift § 51 TrinkwV: Der Betreiber der Trinkwasserinstallation muss die Überschreitung dem Gesundheitsamt anzeigen, eine Risikoabschätzung erstellen und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen einleiten. Wenn Sie diese Pflichten kennen und rechtzeitig eine zugelassene Untersuchungsstelle beauftragen, vermeiden Sie nicht nur gesundheitliche Risiken für Ihre Gäste, sondern bewegen sich auch rechtlich auf der sicheren Seite.

Wie eine Legionellenprüfung praktisch abläuft

Für Vermieter, die zum ersten Mal eine Untersuchung veranlassen, wirkt der Ablauf oft komplizierter, als er ist. In der Praxis übernimmt ein zugelassenes Labor die wesentlichen Schritte und begleitet den Betreiber durch den gesamten Prozess. Grob lässt sich die Legionellenprüfung in drei Phasen gliedern:

Probenahme vor Ort: Geschultes Personal entnimmt die Wasserproben an festgelegten Entnahmestellen, typischerweise am Warmwasseraustritt des Speichers, am Wiedereintritt der Zirkulation sowie an ausgewählten Entnahmestellen wie Duschen. Dabei werden die in den Normen vorgeschriebenen Parameter, etwa Wassertemperaturen, mit dokumentiert.
Analyse im Labor: Die Proben werden unter Einhaltung der vorgeschriebenen Ansatzzeiten ins Labor transportiert und dort auf Legionellen untersucht. Das Ergebnis wird mit dem in der Trinkwasserverordnung festgelegten technischen Maßnahmenwert abgeglichen.
Befund und Dokumentation: Der Betreiber erhält einen nachvollziehbaren Befund. Liegen die Werte im unauffälligen Bereich, ist die Pflicht bis zum nächsten Intervall erfüllt. Bei einer Überschreitung folgen die in § 51 TrinkwV beschriebenen Schritte.

Wichtig ist, dass Probenahme und Analyse fachgerecht und normkonform erfolgen. Nur so sind die Ergebnisse gegenüber dem Gesundheitsamt belastbar. Fehler bei der Entnahme können das Ergebnis verfälschen und im schlimmsten Fall eine erneute Untersuchung notwendig machen.

Warum ein akkreditiertes Labor der richtige Partner ist

Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass Untersuchungen auf Legionellen nur von zugelassenen Untersuchungsstellen durchgeführt werden dürfen. Ein Beispiel für einen solchen Fachbetrieb aus der Region München und Oberbayern ist die Royal Service GmbH mit Sitz in Feldafing. Das Unternehmen ist als Prüflaboratorium nach DIN EN ISO/IEC 17025 von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert und zugleich eine nach § 40 TrinkwV zugelassene Untersuchungsstelle.

Für Sie als Eigentümer und Vermieter von Ferienunterkünften bedeutet das vor allem Verlässlichkeit: Ein akkreditiertes Labor führt Probenahme und Analyse im eigenen Prüflabor durch, unterliegt regelmäßigen internen und externen Kontrollen und arbeitet unabhängig von äußeren Einflussnahmen auf die Untersuchungsergebnisse. Darüber hinaus unterstützt eine zugelassene Untersuchungsstelle bei der Dokumentation und der Kommunikation mit dem Gesundheitsamt. Wenn Sie die Zuständigkeit an einen erfahrenen Partner abgeben, müssen Sie sich um die fachlichen Details nicht selbst kümmern und können sich darauf verlassen, dass die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

Praktische Handlungsempfehlungen für Gastgeber

Auch unabhängig von der gesetzlichen Prüffrist können Sie als Vermieter von Ferienwohnungen einiges tun, um das Legionellenrisiko klein zu halten. Die folgenden Maßnahmen haben sich im Alltag bewährt:

Nach längerem Leerstand alle Entnahmestellen gründlich durchspülen, bis das Wasser gleichmäßig warm beziehungsweise kalt läuft.
Den Warmwasserspeicher ausreichend hoch temperieren, statt ihn aus Sparsamkeit auf niedrige Werte einzustellen.
Selten genutzte Entnahmestellen wie Gäste-WCs oder Außenduschen regelmäßig betätigen, damit kein Wasser dauerhaft in den Leitungen steht.
Die gesetzlich vorgeschriebenen Prüffristen im Blick behalten und rechtzeitig eine zugelassene Untersuchungsstelle beauftragen.
Auffälligkeiten wie Verfärbungen, Geruch oder stark schwankende Temperaturen ernst nehmen und fachlich abklären lassen.

Diese einfachen Routinen kosten wenig Zeit, senken aber das Risiko spürbar und schützen sowohl Ihre Gäste als auch den Ruf Ihrer Unterkunft.

FAQ: Häufige Fragen von Ferienwohnungs-Vermietern

Gilt die Legionellenpflicht auch für meine einzelne Ferienwohnung?

Entscheidend sind die technischen Voraussetzungen und die Art der Nutzung. Eine regelmäßige Untersuchungspflicht entsteht typischerweise bei einer zentralen Trinkwassererwärmung mit einem Speicher von mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Litern Rohrleitungsvolumen, wenn zugleich Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der regelmäßigen Untersuchungspflicht ausgenommen.

Wie oft muss ich prüfen lassen?

Für vermietete oder verpachtete Objekte, welche die technischen Voraussetzungen erfüllen, ist die Untersuchung mindestens alle drei Jahre durchzuführen. Wird Trinkwasser im Sinne einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben, hat die Untersuchung jährlich zu erfolgen.

Was passiert, wenn der technische Maßnahmenwert überschritten wird?

Dann greift § 51 TrinkwV: Der Betreiber der Trinkwasserinstallation muss die Überschreitung dem Gesundheitsamt anzeigen, eine Risikoabschätzung erstellen und die daraus resultierenden Sanierungsmaßnahmen durchführen.

Wer trägt die Kosten der Prüfung?

Grundsätzlich trägt der Betreiber der Trinkwasserinstallation die Kosten der Untersuchung. Ob und in welchem Umfang Sie diese Kosten im Rahmen eines Mietverhältnisses weitergeben können, richtet sich nach den mietrechtlichen Regelungen des Einzelfalls und sollte im Zweifel rechtlich abgeklärt werden.

An wen wende ich mich für die Untersuchung?

Zuständig ist eine nach § 40 TrinkwV zugelassene Untersuchungsstelle. Ein akkreditiertes Labor wie die Royal Service GmbH unterstützt Eigentümer, Verwalter und Vermieter bei der gesetzeskonformen Legionellenprüfung und der Umsetzung der Vorgaben nach Trinkwasserverordnung.