Mieten oder kaufen? So sparen Bayerns Unternehmen oft Geld
Steigende Zinsen und Rekordpreise von durchschnittlich 3.472 Euro pro Quadratmeter stellen bayerische Unternehmen vor die schwierige Mieten-oder-Kaufen-Entscheidung. Der Freistaat weist bundesweit die höchsten Immobilienpreise auf, was strategische Kostenoptimierung besonders wichtig macht.
Der bayerische Markt erfordert differenzierte Betrachtung. Regionale Preisunterschiede, Finanzierungskosten und unternehmerische Flexibilität spielen entscheidende Rollen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Quotient aus Kaufpreis und Jahresmiete) bietet wichtige Orientierung. Eine fundierte Analyse der individuellen Situation und lokalen Marktbedingungen führt zur optimalen Lösung für jedes Unternehmen. Die folgenden Abschnitte liefern hierzu die passenden Anregungen.

Mieten ist oft günstiger als Kaufen.
(© groar – Pixabay.com)
Bayerns Immobilienmarkt: Höchste Preise im Bundesvergleich
Bayern führt die bundesweite Preisstatistik mit durchschnittlich 3.472 Euro pro Quadratmeter an. Die Spannweite reicht von 863 Euro bis zu extremen 18.459 Euro pro Quadratmeter. München gilt als Deutschlands teuerste Stadt aufgrund der hohen Nachfrage und begrenzten Verfügbarkeit, wo kontinuierliche Preissteigerungen von bis zu 9,9 Prozent jährlich verzeichnet werden. Unternehmen stehen bei allen Investitionsentscheidungen vor ähnlichen Abwägungen – sei es bei Immobilien oder wenn sie beispielsweise einen Autokran mieten statt zu kaufen. Die extremen Preisunterschiede innerhalb Bayerns zwischen Ballungsräumen und ländlichen Gebieten erfordern standortspezifische Strategien.
Besonders Gewerbeflächen in Metropolregionen erreichen Rekordniveaus, die klassische Kaufentscheidungen grundlegend verändern.
Die Faustregeln: Wann sich Mieten oder Kaufen lohnt
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bietet wichtige Orientierungshilfe für Unternehmen. Bei einem Faktor von 20 bewegt man sich im günstigen Segment, bei 25 im mittleren und bei 30 im teuren Bereich.
Als zweite wichtige Kennzahl gilt die Zinsdifferenz: Liegt der Mietzins (jährliche Mietkosten als Prozentsatz des Kaufpreises) über dem Kreditzins (Finanzierungskosten), spart Eigentum Geld. Umgekehrt ist Mieten günstiger, wenn der Kreditzins höher ausfällt. Diese mathematischen Grundlagen helfen bei objektiven Entscheidungen und müssen definitiv im Businessplan berücksichtigt werden.
Unternehmen sollten beide Kriterien regelmäßig prüfen, da sich Marktbedingungen schnell ändern können. Die Kombination ermöglicht fundierte Bewertung der Kosteneffizienz im bayerischen Markt mit seinen extremen regionalen Preisunterschieden.
Flexibilität durch Mieten: Vorteile für Unternehmen
Mietverträge bieten Unternehmen erhebliche Flexibilitätsvorteile durch kürzere Laufzeiten und Anpassungsmöglichkeiten. Bei Geschäftsveränderungen lassen sich Mietflächen schneller reduzieren oder erweitern. Untervermietungsoptionen ermöglichen es, unnötige Mietkosten zu sparen, wenn Räume temporär nicht benötigt werden.
Darüber hinaus ist diese Anpassungsflexibilität besonders wertvoll in dynamischen Branchen. Auch bei unsicheren Marktentwicklungen bietet sie Vorteile. Wartungs- und Instandhaltungskosten trägt meist der Vermieter, was die Planbarkeit erhöht und typische Kosteneinsparungen von 2-4% der Miete jährlich bedeutet.
Für Unternehmen in Wachstumsphasen oder mit schwankendem Raumbedarf stellt Mieten oft die kostengünstigere Alternative dar. Die geringere Bindung von Unternehmenskapital in Immobilien ermöglicht Investitionen in das Kerngeschäft, zum Beispiel im Bereich der Montagetechnik, der in Bayern nach wie vor sehr gefragt ist.
Günstige Kaufgelegenheiten in Nordbayern
Der Immobilienmarkt in nördlichen und östlichen Landesteilen Bayerns präsentiert sich deutlich entspannter. In den oberfränkischen Landkreisen Wunsiedel und Hof finden Käufer bereits Einfamilienhäuser für unter 200.000 Euro bei Quadratmeterpreisen von 800-1.200 Euro – ein Bruchteil der Münchner Preise.
Diese Regionen bieten attraktive Alternativen zu überteuerten Ballungsräumen. Unternehmen können hier von niedrigen Kaufpreisen und moderaten Kaufpreis-Miete-Verhältnissen von 15-20 profitieren.
Die Infrastruktur ist oft gut ausgebaut mit direkter Autobahnanbindung. Besonders für Produktionsbetriebe, Handwerksbetriebe oder Logistikunternehmen ergeben sich interessante Standortvorteile. Die Preisstabilität reduziert Investitionsrisiken erheblich und macht langfristige Planungen kalkulierbarer.
Eigenkapital und Finanzierung: Was hat es mit der 25-Prozent-Regel auf sich?
Unabhängig von der Nutzungsart empfiehlt sich für Immobilienkäufe mindestens 25 Prozent Eigenkapital als finanzielles Polster. Sie schützt Unternehmen vor Finanzierungsrisiken und verbessert die Kreditkonditionen oft erheblich. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert die monatlichen Belastungen.
Zusätzlich schafft er Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben. Darüber hinaus bewerten Banken Finanzierungsanfragen mit ausreichend Eigenkapital deutlich positiver. Die bewährte 25-Prozent-Regel gilt für Gewerbeimmobilien als auch für Betriebsgebäude. Unternehmen sollten zusätzlich Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren einkalkulieren.
Eine solide Eigenkapitalausstattung ermöglicht günstigere Zinssätze und flexiblere Tilgungsoptionen.
Steuerliche Aspekte: Worauf sollten Unternehmen achten?
Bei steuerlichen Aspekten von Gewerbeimmobilienkäufen sollten sich Unternehmen beraten lassen, da die Situation komplexer ist als bei privat genutzten Immobilien.
Abschreibung für Abnutzung (AfA-Sätze von 2-3% jährlich), Vorsteuerabzug und betriebliche Nutzung eröffnen verschiedene Gestaltungsoptionen. Die steuerliche Behandlung von Miet- und Kaufkosten unterscheidet sich erheblich. Während Mietkosten vollständig als Betriebsausgaben absetzbar sind, erfolgt bei Kauf eine bilanzielle Aktivierung mit jährlicher Abschreibung.
Fachkundige Beratung hilft dabei, alle Vorteile optimal zu nutzen. Besonders bei größeren Investitionen können steuerliche Aspekte die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen maßgeblich beeinflussen und Steuervorteile maximieren.
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